FEL I FASTIGHET
Dolda fel vid köp av fastighet – detta gäller
Att upptäcka att det finns en fysisk bristfällighet i den fastighet du köpt är inte roligt då det ofta innebär stora kostnader som du inte hade räknat med. Men vad gäller egentligen när avtalet inte säger något om fastighetens skick, dvs när det inte finns några garantier/utfästelser från säljarens sida? Kan du ändå ställa säljaren till svars eller är det du själv som måste stå för kostnaderna för bristfälligheten?
För att svara på den frågan måste avgöras om det du upptäckt överhuvudtaget utgör ett fel i fastigheten. Varje bristfällighet eller defekt är nämligen inte ett fastighetsrättsligt fel. Rent slitage är t ex inte ett fel.
Enligt 4 kapitlet 19 § jordabalken föreligger ett fel i fastigheten (i här aktuellt fall) om fastigheten i något avseende avviker från vad du som köpare med fog kunnat förutsätta vid köpet, dvs det skall vara fråga om något du inte kunde förvänta dig beträffande den aktuella fastigheten. Avvikelsen kan finnas i bostadshuset eller i någon annan byggnad på fastigheten eller i t ex dräneringen, avloppet, vattenbrunnen eller på tomten i sig.
När det gäller vad du har fog att förvänta dig när det gäller bostadshuset får detta avgöras utifrån bland annat husets ålder, byggnadsmaterial, skick, om det används som permanentbostad eller fritidshus, läge, vilken information som givits av säljaren vid köpet osv. När det gäller vad du har fog att förvänta dig beträffande t ex dräneringen eller någon annan anläggning får detta bedömas utifrån bland annat åldern i förhållande till förväntad livslängd samt utifrån viken information som lämnats vid köpet av säljaren. Först om fastigheten i något avseende avviker från vad du kan förvänta dig, samt under förutsättning att marknadsvärdet för fastigheten påverkas, föreligger ett fastighetsrättsligt fel i fastigheten.
Vidare är det viktigt att komma ihåg att endast fel som fanns vid köpet omfattas av säljarens felansvar. Att avgöra om felet fanns vid köpet kan, förutom när det gäller rena konstruktionsfel, ibland vara svårt när det gått lång tid mellan köpet av fastigheten och upptäckten av felet.
För att du skall kunna åberopa felet mot säljaren krävs att felet inte borde ha kunnat upptäckas vid en noggrant utförd undersökning av fastigheten, dvs det skall vara fråga om ett s k dolt fel. Detta innebär att fel som du borde ha kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning av samtliga utrymmen i huset (även om de är svårtillgängliga) och övriga byggnader och anläggningar på fastigheten, svarar du själv för medan säljaren svarar för de icke upptäckbara felen. För att uppfylla undersökningsplikten bör en köpare, som inte själv är kunnig på området, ta hjälp av en professionell besiktningsman för en överlåtelsebesiktning och andra experter såsom t ex elektriker och sotare. Det kan även vara aktuellt att ta vattenprover, radontester mm.
När du har upptäckt ett fel i fastigheten är det viktigt att du reklamerar skriftligen till säljaren så snart som möjligt för att inte förlora din rätt att åberopa felet gentemot säljaren (muntlig reklamation gäller men är svårare att bevisa). I reklamationen bör du beskriva felet närmare, i vart fall så gott det går i detta läge innan mer omfattande utredningar vidtagits, och ange att du vill göra felanspråk gällande på grund av felet. Om du är osäker på hur du bör formulera reklamationen rekommenderas att du talar med en jurist som är specialiserad inom fastighetsrätt.
Det är även viktigt att du dokumenterar det upptäckta felet noggrant med t ex fotografier och besiktningsutlåtanden. Att få en besiktning utförd kan ibland ta tid så det är inte alltid du kan vänta med reklamationen till säljaren till dess att du har ett besiktningsutlåtande utan då får du helt enkelt skriva i reklamationen att du återkommer med fler detaljer kring felet när du fått ett sådant. Du måste även skaffa offerter på vad det kostar att åtgärda felet eftersom det oftast är så att åtgärdskostnaden läggs till grund för ett prisavdrag (om parterna är överens om detta). Eftersom det kan bli fråga om komplicerade överväganden i detta skede och det är viktigt att göra rätt rekommenderas att du talar med en jurist som är specialiserad inom fastighetsrätt.
Säljaren ansvarar för fel i fastigheten i tio år efter köparens tillträde av fastigheten.
Författare: Pia Bazzi
Innehållet i denna artikel utgör endast allmän information som lämnas i informationssyfte. Önskar ni närmare rådgivning i de frågor som behandlas i denna artikel eller hjälp i en tvist om fel i fastighet är ni välkomna att kontakta Juristfirman Pia Bazzi.
Utgör parkslide fel i fastighet? Dom från hovrätten.
Frågan om parkslide kan utgöra fel i fastighet har prövats av Hovrätten för Västra Sverige i en dom den 3 juni 2025 (mål nr T 4010-24).
Bakgrunden till tvisten var att köparna år 2019 hade köpt en fritidsfastighet för 2 580 000 kronor. Kort efter tillträdet upptäckte de att det fanns stora bestånd av den invasiva växten parkslide på tomten. Köparna ansåg att parksliden utgjorde ett fel i fastigheten och yrkade ersättning från säljaren med 1 980 000 kronor jämte ränta.
Tingsrätten ogillade köparnas talan. De överklagade då till hovrätten som slog fast att parkslide kan utgöra ett köprättsligt fel i fastigheten. Trots detta fick köparna ingen ersättning då hovrätten kom fram till att de brustit i sin undersökningsplikt.
Nedan redogörs sammanfattningsvis för hovrättens överväganden i domen.
Utgör förekomsten av parkslide på fastigheten ett fel?
Hovrätten inledde med att redogöra för de rättsliga utgångspunkterna för bedömningen.
Av 4 kap. 19 § första stycket jordabalken framgår att den som har köpt en fastighet har rätt till prisavdrag, om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om fastigheten annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.
Vid bedömningen av om fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta skall beaktas vad som avviker från vad som är typiskt och ordinärt för en fastighet av det aktuella slaget. Avvikelsen måste inte vara väsentlig, men klar och otvetydig för att felansvar skall inträda och köparen skall kunna förutsätta att fastigheten är fullt brukbar för det vid köpet förutsatta ändamålet. Eftersom det finns betydande spännvidd i vad som räknas som normalt skall det röra sig om en avvikelse som verkligen betyder något för fastighetens marknadsvärde.
Felet skall ha förelegat vid tidpunkten för köpet eller åtminstone ha funnits latent vid tiden för köpet. Som utgångspunkt ersätts alltså följdskador av felet enbart i form av skadestånd. Det finns dock exempel i praxis på att en risk för skada skall anses som ett fel i sig, om det redan vid tillträdet förelegat en risk för att skadan skulle inträda inom kort.
Hovrätten gick sedan in på felbedömningen i det aktuella fallet varvid hovrätten utgick från det totala parkslidebeståndets omfattning och hur det påverkar den aktuella fastigheten (köparna hade även åberopat att varje enskild planta av parkslide utgör ett fel, vilket hovrätten alltså inte höll med om).
Köparna hade åberopat att parksliden påverkar fastigheten på så sätt att den utgör en påtaglig risk för skada på de på fastigheten belägna byggnaderna och ledningarna samt att markanvändningen inskränks och att förekomsten av parkslide påverkar möjligheten att i framtiden anlägga ledningar.
När det gäller frågan om parksliden utgör en påtaglig risk för skada på fastighetens byggnader och ledningar konstaterade hovrätten dock att köparna inte hade förmått visa att bestånden av parkslide utgör ett fel på den grunden att parksliden utgör en påtaglig risk för skada på fastighetens byggnader och ledningar (några redan uppkomna skador på byggnader och ledningar fanns inte vid köpet och hade inte heller uppkommit vid tidpunkten för tingsrättens och hovrättens domar).
När det gäller parkslidens påverkan på markanvändningen är denna, konstaterade hovrätten, beroende av hur pass utbredd och väletablerad parksliden var på den aktuella fastigheten vid tidpunkten för köpet. Hovrätten ansåg härvid klarlagt att förekomsten av parkslide på fastigheten ökat med åren och att det vid tidpunkten för köpet fanns stora bestånd av växten på fastigheten som säljaren, som ägare av fastigheten, fått lägga ner regelbunden och omfattande tid på att hålla efter med gräsklippare och bekämpa med olika metoder såsom att rycka upp skott, lägga markduk och gräva upp plantor. Sakkunniga som åberopats i målet uppgav bland annat att man för att hålla undan parkslide behöver klippa ner den ungefär två gånger i veckan under månaderna maj – augusti.
Hovrätten konstaterade härefter att en grundläggande och befogad förväntan hos en köpare av fastighet för bostadsändamål måste vara att man inte ska behöva vidta underhållsåtgärder som går utöver det normala. Att fastställa vad som kan anses vara normalt underhåll för en fritidsfastighet är förenat med svårigheter, inte minst eftersom det finns betydande variationer i hur ofta och på vilket sätt en köpare kommer att nyttja en sådan fastighet. En utgångspunkt måste dock vara att nödvändiga åtgärder enbart för att hålla undan en specifik växt inte ska behöva innebära att man måste befinna sig vid och utföra arbete på fritidsfastigheten (klippa gräs, rycka upp skott, gräva upp plantor mm) nära på dagligen under perioden maj – september, vilket i praktiken får anses ha varit fallet för den aktuella fastigheten. För att inte behöva upprätthålla den nivån av underhåll skulle andra betydligt mer kostsamma åtgärder ha krävts, såsom att noggrant och med stor säkerhetsmarginal gräva upp växten med rötterna eller på visst sätt anlägga markduk med rotspärr i jorden. Dessa åtgärder har en botaniker och en person som arbetar med bekämpning av invasiva växter berättat om i målet. Sådana kostsamma och ingripande åtgärder kan en köpare inte anses ha anledning att räkna med att behöva vidta. Även andra aspekter av fastighetens markanvändning försvåras som en följd av de stora parkslidebestånden på ett sätt som en köpare inte har haft fog att förutsätta, såsom behovet av särskilda försiktighetsåtgärder vid grävning, till exempel vid anläggning av ledningar, för att undvika ytterligare spridning av parksliden. Även detta har flera sakkunniga berättat om i målet. På de nu angivna skälen kommer hovrätten till slutsatsen att parksliden på den aktuella fastigheten, på grund av beståndens storlek vid tiden för köpet, har inskränkt markanvändningen på ett sådant sätt att det är att klassa som ett fel i köprättslig mening. Samtliga sakkunniga som hörts i målet om parkslides värdepåverkan har uppgett att känd förekomst av parkslide påverkar ett fastighetsvärde negativt. Felet kan därmed anses innebära mer än marginell påverkan på fastighetens marknadsvärde.
Hovrätten kom sålunda fram till att parksliden, sett till dess omfattande utbredning på fastigheten, vid tiden för köpet påverkade på markanvändningen i sådan mån att detta är att betrakta som ett köprättsligt fel.
Kan köparna göra felet gällande mot säljaren?
Efter att hovrätten sålunda kommit fram till att parksliden är att klassa som ett fel i köprättslig mening övergick hovrätten till att pröva om köparna kunde åberopa felet mot säljaren.
Hovrätten inledde även här med att redogöra för de rättsliga utgångspunkterna för bedömningen.
Enligt 4 kap. 19 § andra stycket jordabalken får köparen inte åberopa en avvikelse som fel om köparen borde ha upptäckt felet vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.
Köpare av fastighet har i allmänhet att själv bära risken för fel som köparen inte känt till men som denne borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten, gjord med tillbörlig omsorg och sakkunskap. Undersökningsplikten kan sträcka sig långt och omfatta även utrymmen som endast med svårighet kan åtkommas för undersökning. Fastighetens ålder och skick liksom iakttagbara förhållanden i övrigt och uttalanden av säljaren under köpeförhandlingarna som ger skäl att misstänka fel, vars beskaffenhet och omfattning inte är omedelbart uppenbara, kan medföra att köparen måste gå längre i sin undersökning än som annars behövs. Å andra sidan kan vad som förekommit i samband med ett köp medföra att en köpare behöver företa en mindre noggrann undersökning än vad han annars bort göra.
Att säljaren känner till ett fel men underlåter att upplysa köparen om det kan få betydelse vid bedömningen av om köparen har uppfyllt sin undersökningsplikt. Om ett förtigande av ett fel innefattar ett svikligt förledande av motparten eller annat ohederligt förfarande kan säljaren inte åberopa att köparen har eftersatt sin undersökningsplikt. Därutöver har det i praxis etablerats en viss upplysningsplikt för säljaren avseende sådana omständigheter som säljaren känt till och som denne måste ha förstått varit av betydelse för köparens beslut att köpa fastigheten (NJA 2007 s. 86).
Hovrätten gick sedan in på bedömningen i det aktuella fallet.
Hovrätten konstaterade härvid att av bilderna i objektsbeskrivningen och de fotografier som köparna tog vid visningen av fastigheten framgår att fastigheten var en naturtomt och att det på tomten och i anslutning till tomten fanns åtminstone två utbredda områden med täta höga vinterståndare av någon form av växtlighet som inte var vanliga träd. Det framgår även att det fanns ytterligare ett område med någon slags nedklippt växtlighet. Det kan förvisso inte anses ingå i en normalt bevandrad och erfaren köpares kunskap att identifiera just parkslide utifrån de vinterståndare och eventuella mindre nya årsskott som fanns på fastigheten vid tidpunkten för visningen. Däremot har parksliden som sådan ostridigt varit i vart fall delvis synlig för köparna. Köparna har därmed, inom ramen för sin undersökningsplikt, med enkla åtgärder kunnat och bort ställa frågor om vad som krävdes för att hålla efter den växtlighet som fanns. Det har inte framkommit skäl att tro annat än att säljaren, som svar på sådana frågor, hade berättat vad hon känt till om bland annat parksliden. Det är utrett att köparna inte ställde några sådana frågor under visningen eller i anslutning till den.
Det nu redovisade innebär att hovrätten anser att felet har varit upptäckbart och att det fallit inom köparnas undersökningsplikt. Köparna har därmed inte rätt att göra felet gällande mot säljaren, såvida det inte kan fastställas att säljaren agerat svikligt eller i strid mot tro och heder, alternativ att hon borde ha upplyst om parksliden (vilket köparna också åberopat i målet).
Hovrätten konstaterade i denna del (efter att ha redogjort för olika omständigheter) att det inte är visat att säljaren agerat svikligt eller i strid mot tro och heder genom att inte berätta om parksliden inför köpet eller att hon agerat otillbörligt. Inte heller ansåg hovrätten att det förelegat någon upplysningsplikt avseende förekomsten av parkslide gentemot köparna. Detta innebar att köparna saknade rätt att göra felet gällande mot säljaren i form av prisavdrag.
(Hovrätten prövade även om någon skadeståndsskyldighet för säljaren kunde anses föreligga, då köparna åberopat detta, men ansåg att så inte var fallet.)
Innehållet i denna artikel utgör endast allmän information som lämnas i informationssyfte. Önskar ni närmare rådgivning i de frågor som behandlas i denna artikel eller hjälp i en tvist om fel i fastighet är ni välkomna att kontakta Juristfirman Pia Bazzi.
