Nytt för i år är att det under denna flik kommer att finnas information och generella råd inom de rättsområden byrån sysslar med. Även intressanta domar inom dessa områden kommer att tas upp och kommenteras. Sidan kommer att uppdateras så ofta som möjligt.
FEL I FASTIGHET
Dolda fel vid köp av fastighet – detta gäller
Att upptäcka att det finns en fysisk bristfällighet i den fastighet du köpt är inte roligt då det ofta innebär stora kostnader som du inte hade räknat med. Men vad gäller egentligen när avtalet inte säger något om fastighetens skick, dvs när det inte finns några garantier/utfästelser från säljarens sida? Kan du ändå ställa säljaren till svars eller är det du själv som måste stå för kostnaderna för bristfälligheten?
För att svara på den frågan måste avgöras om det du upptäckt överhuvudtaget utgör ett fel i fastigheten. Varje bristfällighet eller defekt är nämligen inte ett fastighetsrättsligt fel. Rent slitage är t ex inte ett fel.
Enligt 4 kapitlet 19 § jordabalken föreligger ett fel i fastigheten (i här aktuellt fall) om fastigheten i något avseende avviker från vad du som köpare med fog kunnat förutsätta vid köpet, dvs det skall vara fråga om något du inte kunde förvänta dig beträffande den aktuella fastigheten. Avvikelsen kan finnas i bostadshuset eller i någon annan byggnad på fastigheten eller i t ex dräneringen, avloppet, vattenbrunnen eller på tomten i sig.
När det gäller vad du har fog att förvänta dig när det gäller bostadshuset får detta avgöras utifrån bland annat husets ålder, byggnadsmaterial, skick, om det används som permanentbostad eller fritidshus, läge, vilken information som givits av säljaren vid köpet osv. När det gäller vad du har fog att förvänta dig beträffande t ex dräneringen eller någon annan anläggning får detta bedömas utifrån bland annat åldern i förhållande till förväntad livslängd samt utifrån viken information som lämnats vid köpet av säljaren. Först om fastigheten i något avseende avviker från vad du kan förvänta dig, samt under förutsättning att marknadsvärdet för fastigheten påverkas, föreligger ett fastighetsrättsligt fel i fastigheten.
Vidare är det viktigt att komma ihåg att endast fel som fanns vid köpet omfattas av säljarens felansvar. Att avgöra om felet fanns vid köpet kan, förutom när det gäller rena konstruktionsfel, ibland vara svårt när det gått lång tid mellan köpet av fastigheten och upptäckten av felet.
För att du skall kunna åberopa felet mot säljaren krävs att felet inte borde ha kunnat upptäckas vid en noggrant utförd undersökning av fastigheten, dvs det skall vara fråga om ett s k dolt fel. Detta innebär att fel som du borde ha kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning av samtliga utrymmen i huset (även om de är svårtillgängliga) och övriga byggnader och anläggningar på fastigheten, svarar du själv för medan säljaren svarar för de icke upptäckbara felen. För att uppfylla undersökningsplikten bör en köpare, som inte själv är kunnig på området, ta hjälp av en professionell besiktningsman för en överlåtelsebesiktning och andra experter såsom t ex elektriker och sotare. Det kan även vara aktuellt att ta vattenprover, radontester mm.
När du har upptäckt ett fel i fastigheten är det viktigt att du reklamerar skriftligen till säljaren så snart som möjligt för att inte förlora din rätt att åberopa felet gentemot säljaren (muntlig reklamation gäller men är svårare att bevisa). I reklamationen bör du beskriva felet närmare, i vart fall så gott det går i detta läge innan mer omfattande utredningar vidtagits, och ange att du vill göra felanspråk gällande på grund av felet. Om du är osäker på hur du bör formulera reklamationen rekommenderas att du talar med en jurist som är specialiserad inom fastighetsrätt.
Det är även viktigt att du dokumenterar det upptäckta felet noggrant med t ex fotografier och besiktningsutlåtanden. Att få en besiktning utförd kan ibland ta tid så det är inte alltid du kan vänta med reklamationen till säljaren till dess att du har ett besiktningsutlåtande utan då får du helt enkelt skriva i reklamationen att du återkommer med fler detaljer kring felet när du fått ett sådant. Du måste även skaffa offerter på vad det kostar att åtgärda felet eftersom det oftast är så att åtgärdskostnaden läggs till grund för ett prisavdrag (om parterna är överens om detta). Eftersom det kan bli fråga om komplicerade överväganden i detta skede och det är viktigt att göra rätt rekommenderas att du talar med en jurist som är specialiserad inom fastighetsrätt.
Säljaren ansvarar för fel i fastigheten i tio år efter köparens tillträde av fastigheten.
Författare: Pia Bazzi
Innehållet i denna artikel utgör endast allmän information som lämnas i informationssyfte. Önskar ni närmare rådgivning i de frågor som behandlas i denna artikel eller hjälp i en tvist om fel i fastighet är ni välkomna att kontakta Juristfirman Pia Bazzi.
KONSUMENTENTREPRENADRÄTT (HANTVERKARTJÄNSTER)
Hantverkaren har byggt fel – detta gäller
Att upptäcka att hantverkaren du har anlitat för att bygga om eller renovera något i ditt hus utfört tjänsten felaktigt är inte roligt och kan innebära en hel del besvär. Vilka rättigheter har du egentligen i sådana fall och vilka rättigheter har hantverkaren?
I redogörelsen nedan bortses från småhusentreprenader (uppförande eller tillbyggnad av en- eller tvåbostadshus samt komplementbyggnad), där delvis särskilda bestämmelser gäller.
Tillämplig lag
När en konsument anlitar en hantverkare (näringsidkare) för att utföra en tjänst som avser bland annat arbete på fast egendom, på byggnader eller andra anläggningar på mark eller i vatten eller på andra fasta saker gäller konsumenttjänstlagen. Denna lag är tvingande till konsumentens fördel, vilket innebär att avtalsvillkor som i jämförelse med lagen är till nackdel för konsumenten är utan verkan mot denne, om inte annat anges i lagen.
Fel i tjänsten – dokumentera felet och reklamera
En hantverkare är enligt 4 § konsumenttjänstlagen skyldig att utföra sin tjänst fackmässigt och i enlighet med vad du och hantverkaren kommit överens om. Hantverkaren har enligt lagen även andra skyldigheter som han måste iaktta vid utförandet av uppdraget, men dessa går jag inte in närmare på i denna artikel då den skulle bli alltför vidlyftig.
Om hantverkarens arbete inte motsvarar vad du och hantverkaren kommit överens om eller inte är fackmässigt utfört föreligger enligt 9 § konsumenttjänstlagen fel i tjänsten. Eftersom det är du som har bevisbördan för att det föreligger fel bör du dokumentera felet noggrant genom att ta fotografier mm. Det kan även bli aktuellt att göra en besiktning.
För att kunna åberopa felet gentemot hantverkaren måste du enligt 17 § konsumenttjänstlagen reklamera, dvs underrätta hantverkaren om i vilka avseenden du anser tjänsten felaktig och att du inte godtar tjänsten. Reklamation skall ske inom skälig tid efter det att du märkt eller borde ha märkt felet. I lagen sägs härvid att en reklamation som sker inom två månader efter det att konsumenten märkt felet alltid skall anses ha skett i rätt tid. Även om en muntlig reklamation är giltig rekommenderas starkt att du gör en skriftlig reklamation så att du har bevis för att reklamation har skett i rätt tid. Att reklamation har skett för sent brukar nämligen vara den första invändningen från motparten när konsumenten ställer krav på grund av fel. Är du osäker på hur reklamationen bör utformas rekommenderas att du talar med en jurist som är specialiserad på tvister med hantverkare.
Din rätt att hålla inne betalningen
Om det föreligger ett fel i tjänsten får du enligt 19 § konsumenttjänstlagen hålla inne så mycket av betalningen som krävs för att ge dig säkerhet för ditt krav på grund av felet. Genom att hålla inne betalningen får du ett påtryckningsmedel gentemot hantverkaren, vilket kan öka utsikterna till att hantverkaren avhjälper felet. Det är dock viktigt att komma ihåg att du bara har rätt att hålla inne så stort belopp som fordras för att ge dig säkerhet för dina anspråk på grund av felet. I beloppet inbegrips även eventuella skadeståndsanspråk mot hantverkaren på grund av felet.
Avhjälpande
Du har enligt 20 § 1 st. konsumenttjänstlagen rätt att få ett felaktigt arbete avhjälpt av hantverkaren om det inte medför olägenheter eller kostnader för hantverkaren som är oskäligt stora i förhållande till felets betydelse för dig som konsument.
Avhjälpandet skall enligt 20 § 3 st. konsumenttjänstlagen ske inom skälig tid efter det att du givit hantverkaren tillfälle till det. Vad som är skälig tid beror på omständigheterna i det enskilda fallet och kan variera beroende på felets art och omfattning. Vid bedömningen av vad som är skälig tid bör i första hand konsumentens intressen beaktas. Hänsyn kan dock tas till yttre omständigheter såsom dåliga väderförhållanden, händelser av force majeure-karaktär eller tidsbrist hos hantverkaren.
En riktpunkt för skälig tid som ibland används är två månader. Detta är nämligen den frist som anges som huvudregel i ABS 18 (entreprenadkontrakt som används vid småhusentreprenader) för entreprenörens avhjälpande av fel som noterats i slutbesiktningen. Det kan därför vara rimligt att utgå från att två månader är den frist som gäller om det varken föreligger skäl för kortare eller längre tid i det enskilda fallet.
Avhjälpande skall enligt 20 § 4 st. konsumenttjänstlagen som utgångspunkt ske utan kostnad för dig. Här är det dock värt att poängtera att en förutsättning för att hantverkaren skall vara skyldig att stå för kostnaderna för avhjälpandet är att detta kan ses som ett fullgörande av det ursprungliga avtalet mellan dig och hantverkaren. Avhjälpandet avser ju nämligen bara att återställa arbetet i avtalsenligt skick och inte arbeten utöver detta.
Vidare skall framhållas att det finns två undantag från principen om att avhjälpande skall ske utan kostnad. Det första undantaget är att du får stå för kostnader som skulle ha uppkommit även om tjänsten hade utförts felfritt. Som exempel kan anges ett byte av delar i en apparat som hantverkaren borde ha utfört från början men som denne inte gjort och inte heller tagit betalt för. Du måste i en sådan situation betala hantverkaren såväl för arbetet med att byta delarna som för materialet. Dock gäller att din betalningsskyldighet skall motsvara vad bytet skulle ha kostat om det hade utförts redan från början. Det andra undantaget är att du får stå för kostnaden för sådant material vid avhjälpandet som du enligt det ursprungliga avtalet skulle tillhandahålla, om felet beror på olyckshändelse eller därmed jämförlig händelse. Detta beror på att om konsumenten enligt avtalet bär ansvaret för att skaffa och betala material bär denne också risken för att detta förstörs genom en olyckshändelse då avhjälpande skall ske.
Hantverkarens rätt att avhjälpa fel
Ibland kan det vara så att du hellre vill kräva prisavdrag på grund av det felaktiga arbetet istället för att hantverkaren avhjälper felet. Men hantverkaren har faktiskt en rätt att avhjälpa reklamerade fel trots att konsumenten inte kräver det och som huvudregel till och med mot konsumentens vilja.
För att hantverkaren skall få avhjälpa felet krävs emellertid att hantverkaren efter det att reklamationen kommit denne till handa utan uppskov erbjuder sig att avhjälpa och du inte har något särskilt skäl att avvisa erbjudandet. Vidare krävs, såsom redogjorts för ovan, att hantverkaren avhjälper felet inom skälig tid efter det att du givit hantverkaren tillfälle till detta.
Fackmässigheten av själva avhjälpandet skall bedömas efter det att felet har avhjälpts. Här kan det i vissa fall bli aktuellt att göra en besiktning av avhjälpandet.
Hur många avhjälpningsförsök har hantverkaren rätt till?
Det är förstås inte godtagbart att hantverkaren gör hur många försök som helst att avhjälpa samma fel. Men du måste normalt låta hantverkaren försöka avhjälpa felet två gånger innan du kan vägra att gå med på fler försök och istället yrka prisavdrag eller, vid väsentligt fel, hävning.
Författare: Pia Bazzi
Innehållet i denna artikel utgör endast allmän information som lämnas i informationssyfte. Önskar ni närmare rådgivning i de frågor som behandlas i denna artikel eller hjälp i en tvist med hantverkare är ni välkomna att kontakta Juristfirman Pia Bazzi.
RÄTTEGÅNGSKOSTNADER
Rättegångskostnader – detta gäller
En fråga jag ofta får från mina klienter är vad som gäller beträffande rättegångskostnader vid en domstolsprocess.
Vad är rättegångskostnad?
I 18 kapitlet 8 § rättegångsbalken framgår vad som utgör rättegångskostnad (för förenklade tvistemål gäller i stället 18 kapitlet 8a § rättegångsbalken, vilken inte behandlas här). Det är fråga om kostnader för rättegångens förberedande och talans utförande, såsom bland annat kostnader för ombud, beviskostnader (t ex kostnader för besiktningsutlåtanden och ersättning till vittnen och sakkunniga), ansökningsavgifter hos domstolen samt kostnader för resor, uppehälle och förlorad arbetsinkomst som uppstått på grund av rättegången.
Storleken på rättegångskostnaderna varierar beroende på målets komplexitet och hur länge processen pågår men de skall, för att vara ersättningsgilla, vara skäliga och nödvändiga för tillvaratagande av partens rätt. Den största kostnaden är oftast kostnaden för ombud.
Vem skall ersätta vem för rättegångskostnaderna?
Enligt huvudregeln i 18 kapitlet 1 § rättegångsbalken är det den tappande parten som skall ersätta motpartens rättegångskostnader. Detta innebär att den part som förlorar rättegången kommer att bli betalningsansvarig för motpartens rättegångskostnader.
Vem anses då som tappande part? Ibland kan det faktiskt vara lite problematiskt att bedöma den saken. Vinner den ena parten hela målet (hela yrkandet eller samtliga yrkanden om de är flera) är det normalt inga problem. Då skall den part som förlorat helt ersätta den andres rättegångskostnader. Om förhållandena i stället är så att käranden (den part som inleder processen genom att väcka talan mot en annan part, svaranden) yrkar 90 000 kr och domstolen kommer fram till att svaranden endast skall betala 27 000 kr till käranden, har käranden vunnit målet till 30 procent men samtidigt förlorat målet till 70 procent. Vid en sådan utgång kan domstolen enligt 18 kapitlet 4 § rättegångsbalken fördela kostnadsansvaret för rättegångskostnaderna mellan parterna med hänsyn till utgången i målet.
Ovanstående innebär att det är mycket viktigt att redan innan en domstolsprocess inleds göra en bedömning av vilka möjligheterna är till framgång med talan. Finns det en risk att du förlorar helt eller delvis? Kan du bli tvungen att ersätta motpartens rättegångskostnader helt eller delvis? Rättegångskostnaderna i t ex mål om fel i fastighet eller entreprenad tenderar ofta att bli mycket höga.
Vilka överväganden bör du då göra innan du inleder en domstolsprocess?
Innan du inleder en domstolsprocess om t ex prisavdrag gäller det att bedöma bevisläget i tvisten. Om du anser att du har rätt till 200 000 kr av motparten i tvisten kanske du har ett mycket gott bevisläge för 150 000 kr i form av t ex besiktningsutlåtanden, värderingsintyg och offerter medan du saknar eller har dålig bevisning för resterande 50 000 kr. I ett sådant läge kommer du troligen inte att få framgång i domstolen med ditt yrkande i denna del. Dvs det troliga utfallet i domstolen blir att du vinner beträffande de 150 000 kr som du kan styrka med din bevisning men förlorar beträffande de 50 000 kr som du inte kan styrka. Eftersom rättegångskostnaderna fördelas utifrån hur mycket du vinner respektive förlorar kan det alltså vara en god idé att redan innan du inger en stämningsansökan fundera på om yrkandet skall avse hela summan, som du visserligen anser dig ha rätt till, eller om du skall begränsa yrkandet till de 150 000 kr som du kan bevisa att du har rätt till. Det är inte helt lätt att göra dessa överväganden eftersom det oftast är svårt att på förhand bedöma hur domstolen kommer att värdera parternas bevisning men det är ändå viktigt att försöka göra någon slags bedömning eftersom annars rättegångskostnaderna kan drabba en hårt. Bra är helt enkelt att konsultera en jurist som är specialiserad på processrätt och det specifika rättsområde tvisten handlar om för att gå igenom bevisläget och chanserna till framgång innan du bestämmer ditt yrkande.
Vad gäller om målet förliks i domstolen?
Det är vanligt att mål förliks i domstolen. I sådant fall är det normala att vardera parten får bära sina egna rättegångskostnader. Men eftersom du givetvis inte kan utgå från att målet kommer att förlikas gäller det att göra ovanstående överväganden noggrant innan du inleder en domstolsprocess.
Författare: Pia Bazzi
Innehållet i denna artikel utgör endast allmän information som lämnas i informationssyfte. Önskar ni närmare rådgivning i de frågor som behandlas i denna artikel eller hjälp att bedöma bevisläget i en tvist är ni välkomna att kontakta Juristfirman Pia Bazzi.
