Nytt för i år är att det under denna flik kommer att finnas information och generella råd inom de rättsområden byrån sysslar med. Även intressanta domar inom dessa områden kommer att tas upp och kommenteras. Sidan kommer att uppdateras så ofta som möjligt.
Dolda fel vid köp av fastighet – detta gäller
Att upptäcka att det finns en fysisk bristfällighet i den fastighet du köpt är inte roligt då det ofta innebär stora kostnader som du inte hade räknat med. Men vad gäller egentligen när avtalet inte säger något om fastighetens skick, dvs när det inte finns några garantier/utfästelser från säljarens sida? Kan du ändå ställa säljaren till svars eller är det du själv som måste stå för kostnaderna för bristfälligheten?
För att svara på den frågan måste avgöras om det du upptäckt överhuvudtaget utgör ett fel i fastigheten. Varje bristfällighet eller defekt är nämligen inte ett fastighetsrättsligt fel. Rent slitage är t ex inte ett fel.
Enligt 4 kapitlet 19 § jordabalken föreligger ett fel i fastigheten (i här aktuellt fall) om fastigheten i något avseende avviker från vad du som köpare med fog kunnat förutsätta vid köpet, dvs det skall vara fråga om något du inte kunde förvänta dig beträffande den aktuella fastigheten. Avvikelsen kan finnas i bostadshuset eller i någon annan byggnad på fastigheten eller i t ex dräneringen, avloppet, vattenbrunnen eller på tomten i sig.
När det gäller vad du har fog att förvänta dig när det gäller bostadshuset får detta avgöras utifrån bland annat husets ålder, byggnadsmaterial, skick, om det används som permanentbostad eller fritidshus, läge, vilken information som givits av säljaren vid köpet osv. När det gäller vad du har fog att förvänta dig beträffande t ex dräneringen eller någon annan anläggning får detta bedömas utifrån bland annat åldern i förhållande till förväntad livslängd samt utifrån viken information som lämnats vid köpet av säljaren. Först om fastigheten i något avseende avviker från vad du kan förvänta dig, samt under förutsättning att marknadsvärdet för fastigheten påverkas, föreligger ett fastighetsrättsligt fel i fastigheten.
Vidare är det viktigt att komma ihåg att endast fel som fanns vid köpet omfattas av säljarens felansvar. Att avgöra om felet fanns vid köpet kan, förutom när det gäller rena konstruktionsfel, ibland vara svårt när det gått lång tid mellan köpet av fastigheten och upptäckten av felet.
För att du skall kunna åberopa felet mot säljaren krävs att felet inte borde ha kunnat upptäckas vid en noggrant utförd undersökning av fastigheten, dvs det skall vara fråga om ett s k dolt fel. Detta innebär att fel som du borde ha kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning av samtliga utrymmen i huset (även om de är svårtillgängliga) och övriga byggnader och anläggningar på fastigheten, svarar du själv för medan säljaren svarar för de icke upptäckbara felen. För att uppfylla undersökningsplikten bör en köpare, som inte själv är kunnig på området, ta hjälp av en professionell besiktningsman för en överlåtelsebesiktning och andra experter såsom t ex elektriker och sotare. Det kan även vara aktuellt att ta vattenprover, radontester mm.
När du har upptäckt ett fel i fastigheten är det viktigt att du reklamerar skriftligen till säljaren så snart som möjligt för att inte förlora din rätt att åberopa felet gentemot säljaren (muntlig reklamation gäller men är svårare att bevisa). I reklamationen bör du beskriva felet närmare, i vart fall så gott det går i detta läge innan mer omfattande utredningar vidtagits, och ange att du vill göra felanspråk gällande på grund av felet. Om du är osäker på hur du bör formulera reklamationen rekommenderas att du talar med en jurist som är specialiserad inom fastighetsrätt.
Det är även viktigt att du dokumenterar det upptäckta felet noggrant med t ex fotografier och besiktningsutlåtanden. Att få en besiktning utförd kan ibland ta tid så det är inte alltid du kan vänta med reklamationen till säljaren till dess att du har ett besiktningsutlåtande utan då får du helt enkelt skriva i reklamationen att du återkommer med fler detaljer kring felet när du fått ett sådant. Du måste även skaffa offerter på vad det kostar att åtgärda felet eftersom det oftast är så att åtgärdskostnaden läggs till grund för ett prisavdrag (om parterna är överens om detta). Eftersom det kan bli fråga om komplicerade överväganden i detta skede och det är viktigt att göra rätt rekommenderas att du talar med en jurist som är specialiserad inom fastighetsrätt.
Säljaren ansvarar för fel i fastigheten i tio år efter köparens tillträde av fastigheten.
Innehållet i denna artikel utgör endast allmän information som lämnas i informationssyfte. Önskar ni närmare rådgivning i de frågor som behandlas i denna artikel eller hjälp i en tvist om fel i fastighet är ni välkomna att kontakta Juristfirman Pia Bazzi.
